На 22ри мај во Скопје во DoubleTree by Hilton Skopje ќе се одржи втората Конференција за недвижности во организација на компанијата ФОРТОНМКА, партнер на Cushman & Wakefield – најголемата приватна консултантска компанија во секторот на недвижности. По големиот успех на минатогодипната прва конференција, годинава повторно на иста сцена ќе седнат сопственици, претставници на најголемите компании учесници во создавањето на пазарот на недвижности од земјaта и регионот да разговараат и да најдат решенија за повеќе важни теми како што се финансирање на инвестициите во комерцијалeн недвижен имот, инвестиции во хотелски капацитети, креирање на поодржлив развој на пазарот на станбен простор и многу други.
По тој повод разговараме со Катарина Николов, извршен директор и Олга Дервенџи, менаџер за деловен развој во ФОРТОНМКА.
Новинар – Верица Јорданова
За почеток дадете ни интро и бекграунд информации за ФОРТОНМКА, компанија која е партнер на Cushman & Wakefield – најголемата приватна консултантска компанија во секторот на недвижности
ОЛГА: ФОРОТОНМКА не е стандардна агенција за недвижен имот затоа што пристапот на работата е исклучително ориентиран според потребите на секој клиент и/или проект индивидуално. Станува збор за консултантски услуги за комерцијален недвижен имот – тоа е имот кој генерира парични текови и е бизнис модел, независно од видот на имотот: бизнис згради, хотели, логистички и индустриски капацитети, различни формати на малопродажни проекти – трговски центри или малопродажни паркови. При развојот и продавање на резиденцијални објекти практикуваме сосема поинаков пристап, затоа што станува збор за сериозно планирање и комерцијализација на проекти, кои вообичаено се случуваат во период од неколку години. Таков е на пример Cevahir Sky City во Скопје на кој работиме веќе 8 години, или пак Mavrovo2 Residence за кој беа потребни четири години планирање, маркетирање и продажба.
Активни сме 14 години и тоа како партнер на Cushman & Wakefield, една од најголемите компании во светот за консултантски услуги за комерцијален недвижен имот. Компанијата има канцеларии во 60 држави, над 50.000 вработени, и приходи од 8.9 милијарди евра во 2023 година.
Ова ни овозможува пристап до најдобрите практики на работа, совети за клиентите, исклучителна мрежа на контакти, прилагодување на најновите трендови или пак соодветна реакција и на предизвиците.
Обемот на услуги вообичаено започнува од клиентот, ние слушаме и одговараме на барањата индивидуално, градиме доверба само преку искрен и советодавен однос кој се потпира исклучително на нашето искуство кое е докажано преку успешните проекти. Дали станува збор за услуги за пазарно истражување, бизнис план за исплатливост за вложување, поддршка за добивање на финансирање, брокерски услуги за закуп на канцелариски простор или пак целосна стратегија и изнајмување на бизнис згради, консултански услуги од почеток до крај за инвеститори во трговски центри или малопродажни паркови (retail parks), пазарна проценка на различни имоти, тимот на ФОРТОНМКА претставува јадро од 20 професионалци, повеќето и со над 15 години искуство не само во Македонија туку и во и регионот. “
Овој месец ја организирате втората Конференција за недвижности. Кажете ни со која идеја започнавте воопшто со организирање на ваков тип на конференција и какво беше искуството со конференцијата минатата година?
ОЛГА: Конференциите од ваков тип се неверојатна платформа за едукација, размена на искуство, контакти, па од овде и започна идејата да иницираме настан од ваков тип, прва Конференција за комерцијален недвижен имот во Македонија. Ние цврсто веруваме дека со професионален пристап независно од големината на пазарот може да градиме успешни проекти за комерцијален недвижен имот. Локалните инвеститори и сите учесници веќе ја имаат зрелоста да продолжиме на друго ниво, да зборуваме за поголеми идеи, и како да создаваме пазар кој не само што ќе носи приходи, туку ќе биде одржлив и за заедницата во која живееме.
Успехот на конференцијата во 2023 го потврди тоа. Над 300 посетители, шест панел дискусии со над 30 говорници од земјата и регионот, сите врвни професионалци со докажани проекти зад себе. Публиката беше од највисок профил: сопственици на компании, менаџери, раководители, извршни директори, главите чинители на пазарот за комерцијален недвижен имот на едно место.
Каква ќе биде конференцијата годинава? Кои ќе бидат клучните говорници, теми и гости од странство?
ОЛГА: Како иницијатори на конференцијата, главната улога на ФОРТОНМКА е поставување на агендата со теми за дискусија и избор на најсоодветни говорници, додека ко-организацијата на настанот ја презема маркетинг агенцијата Кликер.
При составување на агендата се водевме од неколку принципи: моменталните предизвици во индустријата, можности за равој кои не секогаш се земаат предвид, едукација и споделување на знаење од конкретни успешни примери, одговорноста што ја имаме кон заедницата.
Избрани теми за оваа година со присуство на меѓународни и локални професионалци се следниве:
- Пристап до финансии, горлиива тема во време нанепредвидливи макроекономски трендови;
- Урбанизација и урбанистичко планирање – да учиме од извонредни примери. Градско урбанистичко планирање и како комерцијалните недвижности го обликуваат пејзажот на градовите;
- Инвестиции во хотели – понекогаш инвеститорите имаат делумно разбирање и прифаќање на хотелите како инвестиција во недвижен имот;
- Бизнис згради – не само работно место, туку бизнис модел. Развивање на бизнис зградите како имоти со стабилни придонеси ;
- Сектор малопродажба – потребни се различни формати на трговски целини, не само трговски центри, како да одговориме на потребите на локалните заедници, кога купувачите сè повеќе се водат од удобноста во секојдневието;
- Резиденцијален сектор -што може да се направи за поодржлив развој на пазарот на станбен простор? Одговорноста што мора да се сноси.
Да се вратиме на пазарот на недвижноси во земјава. Може ли да ни споделите какви се актуелните трендови на пазарот на недвижности (резиденцијален и бизнис сегмент), на што се должат овие трендови, како ги толкувате?
ОЛГА: Многу долг период единствен фокус на индустријата е само резиденцијалниот сектор – изградба и продажба на станови. Не само во Скопје, туку и во другите градови има стабилен тренд на издадени одобренија, број на станови. Како илустрација во Скопје оваа бројка се движи над 3.000 одобренија на годишно ниво, со што споредбено на 2023 со 2022 имаше зголемување за 25%. Гледаме исклучително избалансирана понуда и побарувачка на станбен простор, но веќе и недостаток на земјишта за градење, така што наредните години ќе бидеме сведоци на ширење на градовите и создавање на целосно нови населби.
Она што недостасува и треба да биде во фокус наредните години е развој на бизнис згради, но само А класа, тоа значи индивидуални објекти изградени специјално за таа намена, најсовремено технички опремени, со доволен број паркинг места и социјална инфраструктура. Како пример во Скопје, процентот на празен, неизнајмен простор во бизнис зградите е околу 10%, што за оваа индустрија е на сосем ниско ниво.
Следно се изградба на индустриски капацитети за логистичко работење и лесна индустрија. Влезот на странски инвестори ќе биде олеснет ако истите можат да најдат соодветен изграден простор за намената.
Инвестиции во хотели, и тоа брендирани, со професионален менаџмент, во Скопје некои хотели веќе имаат исполнетост и до 75% на годишно ниво што е одличен процент.
Во секторот малопродажба – инвестиции во малопродажни паркови, и тоа не само во Скопје туку и во други градови низ Македонија. Меѓународните брендови бараат простор за експанзија и во другите градови, но таков соодветен простор сè уште не постои.
Наброеното да не звучи едноставно, ако сакаме инвестициите во овие имоти да бидат профитабилни, задолжително е сериозен пристап, маркет истражување, планирање, градење и развој исклучително според меѓународни високи стандарди на индустријата, затоа што само тогаш градиме квалитетен имот што би носел приходи. Да направиме сè да избегнеме празни објекти, кои тешко си ја наоѓаат намената и потешко се изнајмуваат и/или продаваат.
Цените на становите во главниот град се драстично поскапени. Може ли едно експертско видување на оваа тема и прогноза за следниот период?
КАТАРИНА: Цената на становите ја формираат три главни чинители: цената на чинење на изградбата по м2, бројот на трансакции односно побарувачката и квалитетот на изградба.
Цената на чинење на градбата по м2 е директно поврзана со цената на материјалите и додадните ставки како цена на земјиште и комуналии.
Побарувачката пак, ја креираат 4 групи на корисници на станбен простор, за различна намена на истиот:
1. За живеење – млади брачни парови и семејства кои бараат поголема станбена површина;
2. Бизнис намена: booking и airbnb кои во отсуство на регулативи во овој домен се всушност конкуренција на сегментот хотелиерство;
3. Како канцеларии и претставуваат конкуренција на сегментот канцелариски простори;
4. Како инвестиција, имајќи предвид дека други инвестициски модели како акции и слично се малку познати или се гледа со недоверба, па средствата се затвораат во недвижност (стан), како традиционален облик на инвестиција кај нас
Под квалитет не се мисли само на квалитетна градба, туку на квалитет на живот.
Но во најава се проекти каде м2 чини или надминува 3.200 евра/м2. Тоа се проекти кои треба да отскокнуваат, преставуваат „бенчмарк“, обележје на градот кое има за цел да го промени квалитетот на живот за кој зборуваме. Тука на пример вклучуваме вентилирани фасади и меѓукатни конструкции, високо квалитетни изолации, проекти со зелени сертификати.
Многу е важно да се поттикне размислување како со закон да се заштитат станарите за тоа на кој начин и за која намена може да се користи станбениот простор, односно да се заштитат вредностите на домувањето. Од аспект само за домување, периферијата на градот може да биде соодветен или да прерасне во префериран избор. Но од аспект на инвестиција, центарот дефинитивно има поголема вредност.
Сепак сегментот домување има 20 годишна историја на континуиран раст како традиционален облик на вложување. Тука се и банките кои ги поддржуваат трансакциите со станови.
Ако понудата и побарувачката се балансирани, трендот на зголемување на цените ќе стагнира. Во спротивно, добро организираните проекти ќе се одвојат ценовно и секој проект со поголем број станови, додадени вредности, соодветни сообраќајни и инфраструктурни решенија ќе бидат во предност.
Во последниве години имаме и бум на продажни трговски центри во главниот град. На што се должи овој бум?
КАТАРИНА: Развојот на сегментот малопродажба е природен процес се до пополнување на одреден капацитет на еден пазар. Многу често како репер служат вредности како на пример во м2 изразена малопродажна површина по жител. Не би наведувала бројки, бидејќи секој пазар е специфичен и предвидувањето за оваа површина по жител зависи од преференците на купувачите, уреденоста на општеството, потрошувачката кошничка, секојдневните навики, па дури и преферираните начини на социјализација.
Македонскиот купувач не е импулсивен, туку функционира со прифаќање. Значи дека не ги чувствува преку ноќ блиски концептите кои се појавуваат. Потребно е време за еден трговски центар да може соодветно да функционира, купувачите да го чувствуваат за близок и ненаметлив концепт, а од друга страна профитите на закупците да се соодветни со нивниот бизнис план.
Тука задачата на ФОРТОНМКА е многу сериозна: како да се создаде идеален микас на закупци, во синергија која ќе биде препознаена и прифатена од самото отворање на трговскиот центар.
Тимот на ФОРТОНМКА учествува во создавање, градење на пазарот на организирана малопродажба во Македонија. Ова долгогодишно искуство е имплементирано како во трговските центри, така и во сите програми кои се развиваа низ годините, вклучувајќи го и планирањето, изнајмувањето и позиционирањето на првиот малопродажен парк. Од друга страна, значаен е нашиот придонес во експанзијата на сите брендови/трговски марки кои влегоа на пазарот во изминатите 15 години.
Генерална оценка за состојбите на пазарот на недвижнини и очекувања за движењата во следниот период
КАТАРИНА: Пазарот во Македонија е во многу во рана фаза на развој. Иако изгледа дека многу се гради, тоа сеуште не е доволно организирано или планирано. Исто така, пристапот до официјални информации, на пример Агенцијата за катастар на недвижности на Македонија веќе три години не издава официјални податоци за број на продадени станови. Незамисливо е да нема информации од таква важност за индустријата.
Но, не радува фактот што сме во контуниутет активни учесници во случувањата кои го обликуваат пазарот и тука сме да бидеме дел од она што следи. Пазарот ќе созрева, ќе учи од стандардите по кои работат странските институционални инвеститори кои веќе најавуваат учество во инвестиции за изградба на проекти.
Недвижен имот освен за профит, се гради со естетика, функционалност и одговорност. Тука се фокусирани и сите напори на ФОРТОНМКА, развој на квалитетен комерцијален недвижен имот.
